Spa- & Wellness-Beratung

Unsere erste Frage bei einer Spa-Investition gilt nicht den Quadratmetern, sondern der Identität des Gastes: Stadthotel oder Resort, Bewohner einer Wohnanlage; tägliche Nutzung oder Mitgliedschaft. Zwei Flächen gleicher Größe werden mit zwei unterschiedlichen Zielgruppen zu ganz verschiedenen Programmen.

In dieser Phase werden Zimmerzahl, Auslastungsstruktur, Länge der Saison und die konkurrierenden Häuser der Umgebung auf den Tisch gelegt; von Anfang an klärt sich, ob das Spa dem Hotel unmittelbar Erträge bringen oder den Zimmerverkauf stützen soll.

• Investitionstyp (Hotel / Wohnanlage / Villa / Betrieb)
• Profil der Zielgäste
• Zimmerzahl und Auslastungsstruktur
• Entscheidung saisonale / ganzjährige Nutzung
• Analyse der konkurrierenden Häuser
• Ziel der Zertifizierung
• Verfügbare Fläche und ihre Lage
• Rahmen der Vorinvestition

In der Konzeptphase wird keine Einheitenliste gezeichnet, sondern die Reise des Gastes: Auf dem Weg vom Empfang über die Umkleide und den Nassbereich bis zur Ruhezone darf der Gast an keinem Punkt umkehren und nicht mit nassen Füßen auf trockenen Boden treten. Hamam, Sauna und Dampfbad werden nach ihren Wärmestufen gereiht; die Massageräume werden von den Lärmquellen abgerückt.

In demselben Plan verbirgt sich ein zweites, unsichtbares Spa: der Personal- und Servicekorridor, die Route der gebrauchten Handtücher, Lager und Technikräume. Ein Spa, in dem Gast und Wäsche denselben Korridor teilen, mag auf dem Papier groß wirken, ist im Betrieb aber klein.

• Schema der Gästereise
• Trennung von Nass- / Trockenbereich
• Einheitenliste und m²-Verteilung
• Wärmestufung (Hamam–Sauna–Dampf)
• Anordnung der Massage- und Behandlungsräume
• Personal- und Servicekorridor
• Flächenanteil für Lager, Wäsche und Technik
• Konzeptpräsentation und Revisionsrunde

In der Machbarkeit lesen wir die Investition in drei Posten: Bau, Ausstattung und Betriebskapital bis zur Eröffnung. Das eigentlich Unterscheidende ist der vierte Posten: die monatlichen Lebenskosten des Spas aus Energie, Personal und Verbrauchsmaterial – die Zahl, der die meisten Investoren erst drei Monate nach der Eröffnung zum ersten Mal begegnen.

Auf der Ertragsseite werden Leistungsmenü, Preisstufen und Betriebsmodell – Eigenbetrieb, Verpachtung oder Übergabe an einen professionellen Betreiber – als Szenarien verglichen. Die Entscheidung stützt sich nicht auf Schätzungen, sondern auf die Daten Ihres Hauses.

• Positionen der Baukosten
• Budget für Ausstattung und Mobiliar
• Projektion von Energie- und Betriebskosten
• Personalplanung
• Leistungsmenü und Preisstufen
• Szenarien des Betriebsmodells
• Break-even- und Rentabilitätsanalyse
• Schriftlicher Machbarkeitsbericht

Das Konzept wird hier in die Sprache von Mechanik, Elektro und Installation übersetzt: Kapazität der Wärmezentrale und ihre Entfernung zum Spa, Trassen für Lüftung und Entfeuchtung, Dampf- und Wasserleitungen, Bodengefälle und Abdichtungsdetails werden in die Ausführungsplanung übernommen. Unsere Erfahrung von der Baustelle greift hier ein; das gezeichnete, aber nicht ausführbare Detail fangen wir noch auf dem Papier ab.

Bei der Ausstattung beginnen wir nicht bei der Marke, sondern beim Leistungsverzeichnis: Für jede Einheit werden Kriterien wie Kapazität, Energieverbrauch, Ersatzteilversorgung und Servicenetz in der Türkei festgeschrieben; die Alternativen werden nach diesen Kriterien nebeneinandergestellt. Wir erhalten von keinem Hersteller Provisionen; die Auswahl erfolgt am Tisch, vor Ihren Augen.

• Koordination von Mechanik, Elektro und Installation
• Kapazität und Lage der Wärmezentrale
• Planung von Lüftung und Entfeuchtung
• Wasser-, Dampf- und Entwässerungsleitungen
• Details zu Abdichtung und Bodengefälle
• Ausstattungsverzeichnis je Einheit
• Markenvergleich mit Alternativen
• Freigabe der Ausführungsplanung

Ob unser Team die Ausführung übernimmt oder Ihr eigener Auftragnehmer – dass die Planung auf der Baustelle unverändert umgesetzt wird, verlangt eigene Arbeit. Bauleistungen, die nach dem Schließen unsichtbar werden – Abdichtung, Gefälle und eingebettete Leitungen –, kontrollieren wir vor dem Schließen vor Ort und halten jede kritische Phase in einem Fotoprotokoll fest.

Kleine Abkürzungen auf der Baustelle – ein verschobener Luftauslass, ein vernachlässigtes Gefälle – kehren nach der Eröffnung als Geruch, Kondensat und stehendes Wasser zurück. Die Aufgabe der Überwachung ist es, diese Rechnung zu stornieren, bevor sie überhaupt ausgestellt wird.

• Bauprogramm und Phasenplan
• Kontrolle der Wasserabdichtung vor dem Schließen
• Messung von Bodengefälle und Abläufen
• Trassenprotokoll der eingebetteten Leitungen
• Prozess der Materialfreigabe
• Überwachung der Ausrüstungsmontage
• Bericht über Abweichungen von der Planung
• Fotodokumentierte Baustellenaufzeichnungen

Bei der Inbetriebnahme wird jede Einheit unter realer Last geprüft: von der Hamam-Waschschale bis zur Kondensatableitung des Dampfbads, vom Saunaofen bis zur Lüftungsbalance. Die Systeme werden nicht einzeln, sondern im Zusammenspiel beobachtet, denn Probleme treten in der Regel an den Schnittstellen auf.

Ihr Team erhält eine Schulung vor Ort zu Servicestandards, Hygieneroutinen und Gerätebedienung; Leistungsmenü und Eröffnungsplan werden gemeinsam finalisiert. In der ersten Saison lesen wir Ihre Betriebsdaten gemeinsam und justieren die Konzeption anhand der tatsächlichen Nutzung fein.

• Inbetriebnahmeprüfungen je Einheit
• Messungen der Wasser- und Luftqualität
• Einrichtung der Automationsszenarien
• Personalschulung (Service, Hygiene, Geräte)
• Endkontrolle von Leistungsmenü und Preisen
• Übergabe des Wartungs- und Reinigungsplans
• Probebetrieb vor der Eröffnung
• Leistungsüberwachung der ersten Saison