Schlüsselfertiger Poolbau: was er umfasst und was nicht

Die folgende Tabelle zeigt den typischen schlüsselfertigen Umfang für einen Villenpool in Stahlbeton und die Posten außerhalb davon; in jedem Vertrag wird die Tabelle für das Projekt neu geschrieben und von beiden Seiten unterzeichnet.

Die drei am häufigsten diskutierten Zeilen der Tabelle sind Umgebungsbelag, Technikraum-Bauwerk und Hauptleitungen. Alle drei sind für den Betrieb des Pools nötig, gehören aber nicht zum Beckenkörper; im schlüsselfertigen Angebot werden sie entweder in Quadratmetern und Metern aufgeführt oder ausdrücklich ausgeschlossen. Ein Posten, der nicht aufgeschrieben ist, wird bei der Übergabe zum Streitpunkt.

Die technische Spezifikation enthält Betonklasse, Wasserzementwert, Bewehrung, Abdichtungsschicht, Belagsmaterial, Marke und Modell der Geräte sowie die Wasserzielwerte; Arbeiten, die nicht in der Spezifikation stehen, werden in der billigsten Form ausgeführt. Der Terminplan lässt Spielraum für Witterung und Genehmigungsdauer und regelt Vertragsstrafen für beide Seiten.

Zwei Sätze der Definition bilden das Rückgrat des Vertrags: Die Leistung wird zu einem vereinbarten Preis und festen Termin betriebsbereit übergeben, und der Auftragnehmer trägt nach der Fertigstellung die Verantwortung für Planung, Eignung und Leistung. Der zweite Satz verlangt, dass der Auftragnehmer die Planung selbst erstellt oder freigibt; ein Auftragnehmer, der eine fremde Planung ungeprüft umsetzt, kann keine schlüsselfertige Verantwortung übernehmen.

Jede Abschlagszahlung entspricht dem Prüfergebnis einer Bauphase: die erste mit Baugrundgutachten und freigegebener Planung, die zweite mit Protokoll der Aushubsohle und Foto der Drainage, die dritte mit Betonprüfkörper und Betonierprotokoll, die vierte mit Protokollen von Druckprüfung und Wasserhaltetest, die fünfte mit der Checkliste des Belags und die letzte mit Inbetriebnahmebericht und Übergabeprotokoll. Diese Ordnung bewahrt den Kunden davor, für Arbeit zu zahlen, die er nicht gesehen hat, und den Auftragnehmer davor, undokumentierte Arbeit verteidigen zu müssen.

Diese Regel wenden wir in den Poolprojekten an, die wir seit 1993 in Betrieb nehmen: erst Planung, dann Zahlung. Der schlüsselfertige Vertrag wird unterzeichnet, wenn Planung und Baugrundgutachten abgeschlossen sind; Besichtigung und Vorentwurf davor laufen als eigene, kleine Leistung oder im Rahmen des Angebots.

Ohne diese Akte weiß der Eigentümer weder, wo die eingebetteten Leitungen verlaufen, noch mit welchen Einstellungen die Geräte arbeiten; bei der ersten Störung wird der Auftragnehmer angerufen, und jeder Anruf endet in einer Garantiediskussion. Der Inhalt der Akte wird im Vertrag aufgelistet, und die Schlusszahlung ist an ihre Übergabe gebunden.

Erstens die Logistik: Die Geräte gehen per Container, Zoll- und Konformitätsunterlagen fließen in den Terminplan ein, die Containerliste wird aus der Reihenfolge der Inbetriebnahme abgeleitet, und ein Ersatzteilanteil wird ergänzt. Zweitens die Arbeitskräfte: Der Rohbau erfolgt mit einem lokalen Team, Installation und Inbetriebnahme unter Aufsicht des türkischen Technikteams. Drittens die Betriebsübergabe: Einweisung und Betriebshandbuch werden in der Landessprache erstellt; in Algerien haben wir den gesamten Spa-Bereich des Sofitel Algiers Hamma Garden für CSCEC nach diesem Modell übergeben.

Es unterscheidet sich von der Fertigung nach vollständiger Spezifikation des Käufers ebenso wie von einem Produkt, das der Käufer selbst fertigstellt. Überträgt man dieses im Industrie- und Hochbau etablierte Modell auf den Pool, treten zwei Eigenschaften hervor: Ein Pool ist ein Bauwerk, das sich mit Wasser prüfen lässt, die Leistung wird also bei der Übergabe gemessen; und ein Pool wird nach der Übergabe jede Woche betrieben, Einweisung und Handbuch sind also Teil des Produkts.

Daraus ergibt sich die Kurzregel: Schlüsselfertiger Poolbau beginnt mit der Leistungstabelle, der Preis wird nach Baugrundgutachten und Planung festgeschrieben, jede Abschlagszahlung ist an ein Dokument gebunden, ohne bestandenen Wasserhaltetest und Inbetriebnahmebericht gibt es keine Übergabe, und ohne Übergabeakte keine Schlusszahlung. Das Modell bündelt die Verantwortung für den Poolbau an einer Stelle; im Gegenzug muss der Auftragnehmer, der diese Verantwortung übernimmt, die Planung selbst erstellen oder freigeben.